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《汉台区农村宅基地管理办法(征求意见稿)》

按照中央农办、农业农村部《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号),农业农村部、自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)和陕西省农业农村厅、自然资源厅《关于进一步规范农村宅基地审批管理的通知》(陕农发〔2021〕5号)文件相关要求,为再次明确宅基地管理职责,进一步规范农村宅基地管理,现将我局制定的《汉台区农村宅基地管理办法(征求意见稿)》公开向全社会各界广泛征求意见,请于2022年2月18日前将意见建议反馈至汉台区农业农村局农村改革与经济合作指导股。

联系人:马金玲   周  怡

电  话:2536389

邮  箱:263308197@qq.com


汉台区农村宅基地管理办法》(征求意见稿)


第一章  总则

第一条  为加强和规范我区农村宅基地管理,科学规划农村建房用地,合理利用土地资源,严格保护耕地和基本农田,促进镇村节约集约合理用地,切实保障农户宅基地资格权、使用权,维护农民合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》,贯彻落实《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔201911号)、《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔20196号)和《陕西省农业农村厅陕西省自然资源厅关于进一步规范农村宅基地审批管理的通知》(陕农发〔20215号)等政策规定和有关法律法规,结合我区实际,制定本办法。

第二条  本办法所称农村宅基地,是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地,不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地,本办法所称农村村民是指本集体经济组织成员。

第三条  本办法适用于汉中市汉台区铺镇、河东店镇、武乡镇、宗营镇、老君镇、汉王镇、徐望镇和龙江街道办事处、七里街道办事处。其他区域内涉及农村(含村改居社区)村民建房的可参照执行。

第四条  各镇街道负责本辖区内农村宅基地使用权审核批准,履行属地责任,优化审批流程,提高审批效率,加强事中事后监管,组织做好村庄规划、农村宅基地审批和建房规划许可有关工作;建立镇(街道)农村宅基地建房申请联审、联批工作制度和村级农村宅基地巡查员制度,落实宅基地申请受理窗口,为农民群众提供便捷高效的服务;建立宅基地审批管理台账,及时将审批结果报区农业农村局和市自然资源局汉台分局备案;村级组织、村民小组具体负责所辖区域内农村宅基地的管理与监督。

区农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作,建立健全宅基地分配、使用流转等管理制度,完善宅基地用地标准,指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查,及时将农村宅基地新增用地需求通报自然资源部门;参与编制国土空间规划;负责宅基地的违法查处及不定期巡查工作。农村宅基地改革和管理的具体事宜由区农村合作经济经营管理站负责。

市自然资源局汉台分局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可、确权登记颁证等工作,在国土空间规划、镇村布局规划中统筹安排宅基地用地规模和布局,满足合理的宅基地需求,依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续;指导镇(街道)自然资源所实施现场勘察,联系测绘单位绘制宅基地坐落平面位置图、竣工平面简图、负责房地一体确权登记颁证、变更登记、注销登记等;支持配合农业农村部门做好农村宅基地管理和改革工作。

区住房和城乡建设局负责指导农村住房建设,完善农民自建房建设有关质量安全标准和规范,因地制宜编制符合当地实际的农房设计图集供农户选用,加强农房风貌管控;对古城(古镇)区域内农村建房按照历史文化名城保护要求进行审查,确保建筑风貌与古城(古镇)风貌统一协调;指导镇(街道)开展对农村住房安全隐患排查、整治等工作。

区财政局负责将农村宅基地管理工作经费纳入财政预算,落实工作经费,确保农村宅基地管理各项工作有序开展。

公安、水利、交通、林业、电力和电信等有关部门结合各自职责,配合做好农村宅基地管理的相关工作。

第五条  区政府加大对农村建设用地整理的投入,对农村宅基地占用的耕地,坚持谁占用谁补充原则由自然资源部门负责组织补充,确保本行政辖区内耕地总量动态平衡。

第六条  农村宅基地的所有权属于农民集体所有,由村级组织依法代表集体行使所有权,村民享有资格权和使用权,禁止擅自买卖或非法转让。宅基地使用权转让须在征得宅基地所有权人同意的前提下,在村集体经济组织内部进行,且受让人须为符合宅基地申请条件的农村村民。省、市对农村宅基地转让做出其他条件要求的,须同时满足规定要求。

第二章规划管理与用地保障

第七条  农村宅基地严格按照现行法定规划统筹安排。农户建房申请使用宅基地的,严格按照审批条件在规划范围内予以保障。

第八条  农村宅基地严格执行节约集约用地制度。农村宅基地审批应当优先利用原有宅基地、村内空闲地、废弃地、未利用地等非耕地、非林地,不占用或者少占用耕地和林地。严格执行耕地占一补一制度,未落实占补平衡的不得审批,严禁占用永久基本农田、国有林、公益林、水源林、自然保护区、森林公园、湿地公园、水源保护区、重要河流等地块。凡村内有空闲地、老旧宅基地和未利用地的,不得批准占用耕地、林地。对一户多宅和空置住宅,各镇(街道)要制定激励措施,鼓励农民腾退多余宅基地以及超面积宅基地,新建住宅应当遵循建新拆旧、以旧换新的原则,申请新宅基地的建房户必须拆除旧宅;旧宅已办理不动产权证的必须注销旧宅不动产权证;原宅基地面积超过规定面积的,在分户建房申请宅基地时必须在原面积中优先安排。

第九条  对符合规划的集体新增建设用地指标进行集中调整,保障用地需求,鼓励农村集体统规统建、统规自建农民小区或建设农民公寓;已实施集体新增建设用地指标集中调整的村庄,优先安排审批新增宅基地。山区村庄应当按照规划保障用地需求,并结合地质灾害避险等政策实施异地搬迁,逐步向中心自然村聚集。

第十条  农户建房占用农用地的,由镇街道按年度分批次申请办理农用地转用报批手续,经依法批准后由镇街道按户逐宗批准宅基地。

第十一条  农村宅基地严格实行土地用途管制。经批准的农村宅基地,只能用于农村村民住房及其生活附属设施建设,不得改变土地用途。国家法律法规或政策另有规定的除外。

第三章申请条件和审批程序

第十二条  农村宅基地实行一户一宅,以户为单位申请宅基地。

是指具有本村组常住户口,并取得本集体经济组织成员资格,享受集体资产分配,履行集体成员义务的集体经济组织成员家庭户。一般由户主、配偶、子女、父母等家庭成员组成,原则上:父母不得单独确定为一户(子女均不在本经济组织的除外);农村独生子女户,由父母和子女等家庭成员组成,确定为一户;农村多子女户,子女已结婚的可确定为一户,父母须随其中一位子女组成一户;无直系亲属的单身可以确定为一户。是指能基本满足生产生活需求的住房、附属用房和庭院等的宅院。

第十三条  农村村民一户只能拥有一处农村宅基地,宅基地面积按照我省现行标准,结合汉台实际,平川区每户面积不超过133平方米0.20亩)丘陵区每户面积不超过167平方米(0.25亩),浅山区每户面积不超过200平方米(0.3亩)具体面积由镇(街道)依据农户人口结构合理确定。住宅房屋不得超过三层且建筑总高度不得超过10。村民建住宅要依据村庄规划,统一风貌要求,新建、改建、扩建住宅,应当由具有相应资质的设计单位设计,或者采用县级以上建设行政主管部门无偿提供的通用设计超过审批面积和房屋建筑总高度的按违建处理

各镇街道要根据本办法制订《实施细则》,按照各村地貌特征、家庭人口等因素具体规定各村宅基地面积标准。

第十四条  确定为村集体经济组织成员的农户,符合下列情形之一的,可申请使用农村宅基地:

(一)符合有关法律法规规定,因子女结婚等原因确需分户,而现有宅基地面积低于标准的;

(二)因发生或为防御自然灾害、新农村建设、规划调整需要搬迁的;

(三)因国家建设、公共设施和公共事业建设占用原宅基地,按规定应予宅基地安置的;

(四)符合政策规定迁入村集体经济组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的;

(五)符合法律、法规规定的其他情形。

农村集体经济组织或村民委员会应当保证至少有一个子女与其父母共同占用一处宅基地。

第十五条  有下列情形之一的农户,不予批准农村宅基地:

(一)非本集体经济组织成员申请宅基地的;

(二)申请宅基地选址不符合规划的;

(三)原有宅基地面积已超过本办法第十三条规定标准再申请新宅基地的;

(四)拒绝签订《农村宅基地使用承诺书》的;

(五)出租、出卖、赠与及以其他形式转让宅基地,或者将住房改作他用的;

(六)不合理分户申请宅基地的;

(七)原有宅基地征收时已按有关规定补偿或安置的;

(八)违法占地建房未依法处理结案的;

(九)法律、法规规定的其他不能使用宅基地的。

第十六条  符合农村宅基地申请条件的农户,按下列程序审批:

(一)以户为单位向所在村民小组提出书面申请,填写《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》(附件1和《农村宅基地使用承诺书》(附件2,并提交户口簿复印件和户主及申请人身份证复印件,涉及建新拆旧的,需签订退出原宅基地协议。

(二)村民小组收到申请后,应当于5个工作日内提交村民小组会议讨论,对申请人是否符合申请条件进行初审,并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内进行公示,公示期不少于7天。公示无异议或异议不成立的,村民小组在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》中签署意见并将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织审查。

(三)村级组织重点审查提交的材料是否真实有效,拟用地建房是否符合村庄规划,是否征求了用地建房相邻权人意见等,并于5个工作日内完成审查。审查通过的,由村级组织在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》中签署意见,报送镇街道

没有分设村民小组的,农户可直接向村集体经济组织提出申请,经村集体经济组织成员代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示,公示期不少于7天。公示无异议的,由村级组织签署意见,报送镇街道

(四)农村村民住宅用地,由镇(街道)审核批准。对于符合申请条件、材料完备的,镇(街道)应当及时受理,并在15个工作日内组织镇(街道)农村经营管理机构、自然资源所、城建办、农办等相关机构完成联审工作。

镇(街道)农村经营管理机构负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村组审核公示等。镇(街道)自然资源所负责审查用地建房是符合国土空间规划、用途管制的要求。涉及占用农用地的,应审查是否已办理农用地转用审批手续。涉及住建、林业、水务、电力等职能机构的要及时征求意见,完成审查后镇(街道)各内设机构在《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》(附件3中签署意见。

(五)根据联审结果,镇(街道)对农村村民宅基地申请进行审批,出具《农村宅基地批准书》(附件5并将《乡村建设规划许可证》(附件4一并发放,并在所在村集体经济组织(村民小组)公开。

(六)镇(街道)要建立宅基地用地建房审批管理台账,有关材料归档留存,并及时将审批情况及材料报送区农业农村局、市自然资源局汉台分局等部门备案。

(七)对于地质灾害易发区内农村村民零散建房,办理宅基地审批手续时,应按照《陕西省地质灾害防治条例》相关规定进行建房选址地质灾害危险性评估。在原宅基地拆旧建新,按此程序申请、审批。

第十七条  农户建房,应当严格按照批准的宅基地范围、面积、规划层数、高度及质量标准进行施工,不得擅自变更或扩大建设,建设完工后,按照规定申请镇(街道)组织验收。

第十八条  非本集体经济组织成员因政策搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的,在退出原宅基地并注销登记后,依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

第四章 监督与管理

第十九条  全面落实三到场制度。

宅基地申请审查到场:收到宅基地和建房申请后,镇(街道)应及时组织镇(街道)农村经营管理机构、自然资源所等相关单位实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。

开工前丈量批放到场:批准用地建房开工前,农户应向镇(街道)申请划定宅基地用地范围,镇(街道)应及时组织镇(街道)农村经营管理机构、自然资源所等相关单位到现场进行开工查验,实地丈量批放宅基地,确定建房位置。

建成后验收到场:农户建房完工后,镇(街道)应及时组织镇(街道)农村经营管理机构、自然资源所等相关单位进行完工验收,实地检查用户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地,是否按照批准面积和规划要求建设住房,并出具《农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表》(附件6,通过验收的农户,可到不动产登记机关申请办理不动产登记。

第二十条  各镇街道应建立和健全农村宅基地监督管理制度,镇(街道)综合行政执法机构要切实加强建房日常动态巡查,将宅基地纳入网格化管理,及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为,重点加强城乡接合部农村宅基地的监督管理。

第二十一条  严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买的宅基地使用权及房屋所有权办理不动产登记。

第二十二条  各镇街道、村级组织、村民小组负责对辖区宅基地违法违规行为监督管理;区级相关部门对宅基地管理负有共同监管责任。对发现的违法行为不制止、不报告、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,根据其情节给予行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

第二十三条  任何单位和个人均有权对宅基地申请使用中的违法行为进行投诉和举报。镇(街道)收到投诉和举报后,应当及时核实,并将有关情况反馈给举报人。

第二十四条  有下列情形之一的,报经镇街道)批准,由村级组织收回宅基地使用权:

(一)因镇(街道)公共设施和公益事业建设,需要占用宅基地的;

(二)因实施空间规划、村庄规划进行旧村改造,需要调整宅基地的;

(三)骗取批准或非法转让宅基地的;

(四)不按批准用途使用宅基地的(国家法律法规或政策另有规定的除外);

(五)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的;

(六)住宅所有权人死亡,没有继承人的;

(七)自宅基地使用文件批准之日起二年内未动工建设(经批准延期的除外)或空闲、房屋坍塌、拆除二年以上未恢复使用的宅基地的;

(八)异地迁建宅基地超承诺时限未腾退原宅基地的;

(九)建设居民新村或居民住宅小区后,已迁入新村(小区)居住居民的原宅基地;

(十)法律、法规规定的其他情形。

依照前款第(一)项、第(二)项规定收回宅基地,对土地使用权人应当给予适当补偿。

第二十五条  按照谁审批、谁管理的原则,镇街道负责辖区内农村宅基地管理工作,主要负责人为第一责任人,分管负责人为直接责任人。村集体经济组织负责建立完善本村用地建房动态巡查制度,及时发现劝阻和上报涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。

(一)受理群众举报。各镇(街道)应及时受理群众举报,对农民未经审批违规建房的举报信息,应及时组织镇(街道)农村经营管理机构、自然资源所、司法、电力、水务、林业等机构现场查证,及时制止,将违建行为消灭在萌芽状态。

(二)建立管控网络。镇(街道)是农村宅基地管理的责任主体,履行农村宅基地直接管理职责,村集体经济组织负责宅基地违法用地的及时发现、及时报告、现场劝阻等相关工作。

(三)开展日常巡查。各镇(街道)综合行政执法机构要开展农村宅基地及符合条件的在建房屋质量巡查监管,并按要求建立动态巡查制度,及时发现农民违规建房,及时制止。

(四)村级配备村级宅基地协管员。每个村最少应设立1名村级宅基地协管员,协管员应为熟悉本村情况,基本掌握相关土地管理和规划建设法律法规知识,原则上村两委干部可兼任村级宅基地协管员,实行包片,确保监管责任的落实,及时掌握本片农户建房动态,常态化开展村民建房巡查,确保第一时间发现违法建设、第一时间进行制止并报告。

第二十六条  农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由区农业农村局责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。超过本办法规定面积的,多占的土地以非法占用土地处理。

第二十七条  鼓励支持农户或集体经济组织成员在不丧失农户房屋所有权和宅基地使用权的前提下,以自主经营、合作经营、委托经营等方式,利用闲置宅基地和农房依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等,增加农民财产性收入。

第五章 不动产登记

第二十八条  经依法批准的农村宅基地,当事人应当在二年内开展建设,竣工验收后申请人持不动产登记相关材料向不动产登记机构申请办理房地一体的不动产登记。

第二十九条  农村宅基地纳入不动产登记管理,建立完善的不动产登记档案。

第三十条  农村宅基地使用权被收回的,当事人自接到宅基地使用权收回决定之日起三十日内,应主动向不动产登记机构申请办理宅基地使用权注销登记。逾期不办理的,由不动产登记机构依法予以处理。

第三十一条  已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非本集体经济组织的农村或城镇居民,因继承房屋占用农村宅基地的,可按规定登记发证。在不动产登记簿和权属证书附记栏标注该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人

第六章 奖惩与责任追究

第三十二条  将农村宅基地管理纳入村干部工作业绩考核范围,所在村发生1起宅基地违法行为未报告的,给予通报批评一次,发生2起宅基地违法行为未报告的不得参加各类评优评先。各镇(街道)可在此基础上,安排一定的资金严明奖惩。

第三十三条  违反本规定,超越批准权限非法批准占宅基地的,或者违反法定程序批准占用宅基地的和日常管理不到位的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员将视情节给予党纪政纪处分;情节严重构成犯罪的,移送司法机关追究刑事责任。非法批准使用的宅基地应当收回,有关当事人拒不归还的,以非法占用土地处理。非法批准使用农村宅基地,对当事人造成损失的,依法承担赔偿。

第三十四条  对监督管理不到位、非法占用土地建房行为处置不力的镇(街道)进行通报批评、约谈、挂牌督办等处理;对新增违法建设和违规审批的镇(街道)主要负责人和直接责任人进行约谈问责。

第七章 附则

第三十五条  法律法规另有规定的,按照法律法规的规定执行。

第三十六条  本办法自202211日起施行,有效期5年,之前有关文件与本办法不一致的,以本办法为准

附件:

1、农村宅基地和建房(规划许可)申请表      

2、农村宅基地使用承诺书      

3、农村宅基地和建房(规划许可)审批表  

4、乡村建设规划许可证

5、农村宅基地批准书

6、农村宅基地和建房(规划许可)验收意见表


区农业农村局解读:《汉台区农村宅基地管理办法(征求意见稿)》

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